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COME SI CALCOLA LA SUPERFICIE CATASTALE

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Capita spesso quando si lavora in ambito Catastale, di doversi confrontare con il calcolo o la verifica della Superficie Catastale di un immobile.

Per quanto ad oggi l'attribuzione delle Rendite Catastali si basi molto più sul calcolo dei Vani che non delle Superfici, la Superficie Catastale rimane comunque un dato significativo, che andrà a comparire anche nelle Visure Catastali come parte integrante dei Dati di un Immobile.

Nella maggioranza dei casi, il calcolo di questo particolare tipo di superficie viene effettuato in automatico da programmi ministeriali come il DOCFA, sulla scorta dei dati metrici forniti dal Professionista e relativi ai diversi ambienti in cui è ripartito l'immobile (Vani Principali, Locali Accessori Diretti, Locali Accessori Indiretti, Dipendenze Esclusive e Pertinenze Scoperte Esclusive).

Poniamo però il caso in cui si voglia, a titolo di esempio, semplicemente verificare la correttezza del calcolo automatico effettuato dal computer.

La prima cosa da chiarire è: cos'è la Superficie Catastale? Essa infatti viene arrotondata al metro quadrato e si differenzia da altri tipi di stime metriche come ad esempio la Superficie Utile Netta e la Superficie Commerciale. Le sue modalità di calcolo sono ben definite dal D.P.R. 138 del 23 Marzo 1998, dove vengono elencate anche, all'interno dell'Allegato B, le nuove e diverse Categorie di Classificazione degli immobili (Gruppi R, P, T, V e Z), destinate queste a sostituire quelle del "vecchio" regolamento datato 1949 (Categorie A, B, C, D, E, F), anche se al momento il sistema classificativo di riferimento rimane ancora quello più "datato". Per calcolare la Superficie Catastale, come vedremo, sarà comunque necessario verificare in quale dei nuovi Gruppi (generalmente R, P o T per le Destinazioni Ordinarie) andrà a ricadere il nostro immobile.

Una volta identificato il Gruppo di appartenenza, andremo quindi a calcolare la Superficie Catastale dell'immobile in base alle "regole" relative, elencate nell'Allegato C, sempre del D.P.R. 138/1998. Proprio in questo Allegato sono elencate infatti le modalità per un corretto calcolo della Superficie Catastale, qui di seguito riportate:

NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI A DESTINAZIONE ORDINARIA (GRUPPI R, P, T).

Criteri Generali

1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.

3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.

4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.

Criteri per i gruppi "R" e "P"

1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;

b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura:

     - del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

     - del 25 per cento qualora non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura:

     - del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

     - del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;

d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.

2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.

3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.

Criteri per il gruppo "T"

1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T, la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;

b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura:

- del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);

- del 25 per cento se non comunicanti;

c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento;

d) della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per cento.

2. Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma 1, è computata nella misura del 50 per cento.


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